주택임대소득 소득세 신고 총정리

안녕하세요, 콩타입니다.

오늘은 보유하고 있는 주택에서 임대소득이 발생하는 경우 소득세 신고와 관련된 핵심 내용에 대해 정리해보도록 하겠습니다:)

주택임대소득에 대한 소득세와 관련해서는 살펴보아야 할 내용이 많기 때문에 2-3편으로 나누어서 설명을 드리도록 하겠습니다.

먼저 어떤 경우에 주택임대소득에 대한 소득세 신고의무가 발생하는지(즉, 어떤 경우에 주택임대소득에 대해서 소득세가 발생하는지)에 대해서 확인해볼까요?(과세대상)

 

주택임대소득 소득세 신고 핵심정리

 

과세 대상

 

주택임대소득의 과세대상은 어떤 것인가요?

주택임대소득은 다음의 경우에 대해서 주택임대소득에 대한 소득세를 신고하셔야 합니다.
① 1주택자 : 기준시가가 9억 원이 넘는 주택(국내에 소재하는 주택)이나 국외에 소재하는 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우
(이 경우에도 보증금에 대해서는 소득세 신고의무가 없습니다. 즉 전세를 내준 경우에는 신고의무가 없습니다.)
② 2주택자 : 월세 수입이 있는 경우
(이 경우에도 보증금에 대해서는 소득세 신고의무가 없습니다. 즉 전세를 내준 경우에는 신고의무가 없습니다.)

③ 3주택 이상 보유자 : 월세 수입이 있는 경우 or 보증금의 합계가 3억원을 넘는 경우(간주임대료_

※ 보증금의 합계가 3억원이 넘는 경우를 계산하실 때, 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외합니다.
※ 3주택 이상을 보유하고 보증금의 합계가 3억원을 넘는다면, 실제로 받는 월세소득은 없지만 보증금에 일정 산식을 적용한 금액을 임대료로 간주하여 소득세를 부과합니다. 이것을 "간주임대료"라고 합니다.

주택임대소득 과세대상을 판단할 때 주택의 수는 보유하고 있는 주택의 수인지, 임대하고 있는 주택의 수인지?

주택임대소득 과세대상에 해당하는지는 임대하고 있는 주택의 수와는 관계가 없으며, 보유하고 있는 주택의 수를 기준으로 판단합니다. 이때, 본인과 배우자의 보유주택은 합산하여 판단합니다.
※ 남편이 1주택 보유, 아내가 1주택 보유시 2주택을 보유한 것으로 보아야합니다.
※ 1세대 기준이 아닌 부부 합산 기준임에 유의하세요.

미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 본인은 임대소득세 과세대상인지?

주택임대소득 과세대상 여부를 판단할 때는 주택 수는 부부의 주택만 합산하여 계산합니다. 따라서 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로
미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 주택임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 임대소득세가 과세되지 않습니다.
※ 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됩니다.

부부가 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고, 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세될까요?

소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않습니다.

※ 다만, 소형주택도 월세를 받는 경우에는 과세대상에 해당합니다.

이사 등으로 법에서 정하는 일시적 2주택자인 경우에도 임대소득세를 과세하나요?

일시적 2주택 기간이더라도 위에서 본 요건에 충족한다면(일시적 2주택이라면, 월세소득이 있어야하겠네요.) 보유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됩니다.

부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단할까요?

부부가 법적으로 이혼을 하기 전까지는 부부합산 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세가 이루어지고, 이혼을 한 이후에는 각각 1주택자가 되므로, 해당 주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 소득세가 과세되지 않습니다.

오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상에 해당하나요?

오피스텔의 임차인이 주거용으로 사용을 하고 있는 경우에는 (주거용 오피스텔) 주택임대소득에 대해 소득세가 과세됩니다.(물론 기준시가 9억원 이하이고 1주택자라면 과세되지 않습니다.)
※ 임차인이 주거용이 아닌 목적으로 사용하고 있는 경우에는 주택임대소득이 아닌 상가임대소득 등으로 보아 소득세가 과세됩니다.

기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데 기준시가에 대한 판단 기준일은 언제인가요?

소득세에 대한 과세기간 종료일(매년 12월 31일입니다.) 또는 해당 주택을 양도하는 경우 양도일을 기준으로 판단합니다.

다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되나요?

다가구주택은 보통 각 호수가 구분등기되지 않습니다.
따라서 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 소득세가 과세되지 않습니다.

A과 B가 주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우(지분 50:50) A과 B의 주택 수는?(A과 B 모두 다른 주택은 없음)

원칙적으로는 공동명의 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다.
즉, A와 B가 각각 1채씩 보유하고 있는 것으로 봅니다.
다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산하도록 되어있습니다.
따라서 공동명의 주택의 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 A과 B가 각각 1채씩 보유하고 있는 것으로 보며,
공동명의 주택의 임대수입의 귀속자를 A로 정하기로 합의한 경우 A는 1채보유, B는 0채를 보유하는 것으로 보는 것입니다.

본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동명의 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되나요?

공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 소득세 과세 대상에 해당하는지 여부를 판단하기 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로, 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 모두 합산하여 소득세 신고를 해야합니다.

※ 2020년부터 소수지분을 보유하고 있는 보유자도
① 해당 주택임대 수입금액이 6백만원 이상이거나
② 기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과하는 경우에는 소수지분자의 소유주택 수에도 포함되도록 개정되었습니다.

주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은 어떻게 판단하나요?

주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체 면적을 주택으로 보고,
주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 보는 것입니다.

※ 본 규정은 앞에서 설명드린 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단을 할 때 적용합니다.

(부부합산)2주택을 보유하거나 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하면서 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하나요?

부부합산 2주택 보유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 소득세 과세대상에 해당합니다.
따라서 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상에 해당하지 않습니다.

※ 전세금에 대해서는 부부합산하여 3주택자 이상인 경우에만 소득세를 과세합니다.(앞에서 설명)

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이번 내용 이외에도, 어떤 세법이든지 궁금하신 내용이 있으시면 언제든지 댓글이나 방명록에 남겨 주세요.

시간이 되는대로 최대한 쉽고 자세하게(무료로!) 설명드리도록 하겠습니다.^^

이상 친절한 콩타씨였습니다.